Процесс покупки на Майорке

Процесс покупки на Майорке

Информация о процессе покупки, налогах и пошлинах , законах, финансирования и наши рекомендации.

1. Процесс покупки

Если Вы покупаете недвижимость в Испании, мы рекомендуем Вам в первую очередь нанять адвоката, который поможет Вам с техническими деталями процесса покупки. ( Для получения дополнительной информации о услугах адвоката, смотрите раздел № 4). Адвокат проверит, не числится ли никаких задолженностей на собственность таких как, ипотечный кредит и подтвердит истинного владельца недвижимости.

Ваш адвокат должен составить предварительный контракт, предусматривающий - цену покупки, оплату задатка ( обычно 10 %), и при окончательном решении приобретения недвижимости- что включает в себя цена (мебель, аксессуары и т.д.). Составление этого предварительного контракта очень важно. Когда покупатель и продавец договорились об окончательной цене, и для того, что бы оставить право покупки за Вами, пока Вы завершаете другие юридические и финансовые процессы. В противоположном случае недвижимость может быть продана через другие агентства.

Если после подписания этого предварительного контракта покупатель отказывается от покупки, то он теряет задаток и если продавец меняет свое решение о продаже, то, в некоторых случаях, он должен будет отдать сумму задатка в двойном размере (в зависимости от оформления договора).

Адвокат подготовит официальный документ купли-продажи (Escritura de Compraventa), который должен быть подписан в присутствии испанского нотариуса покупателем или его адвокатом ( если есть доверенность на него) и продавцом, и в этот момент делается взнос оставшейся суммы денег.

По завершению, нотариус посылает всю информацию о новом владельце недвижимости в местный реестр, и в течении 3 месяцев оформленный документ купли-продажи (Escritura) возвращается покупателю. После этого он становится полноправным владельцем.

2. Пошлины и налоги при покупке

При приобретении недвижимости, примерно 10 - 13% от стоимости продажи, составляют пошлины и налоги. Они состоят из:

  • НДС – налог на добавленную стоимость ( Impuesto sobre Valor Añadido, сокращенно I.V.A.): этот налог для вторичного жилья. Он рассчитывается нарастающим образом - до 400 000 € налог составляет 8 %, между 400 000 € и 600 000 € 9 % и свыше 600 000 € 10 %. Это означает, что имущество стоимостью 850 000 € будет облагаться налогом следующим образом: первая часть суммы до 400 000 € 8%, вторая часть суммы 200 000 € 9% и оставшаяся часть 250.000 € и свыше 600 000 € 10%. Для новостроек налог составляет 10 %. Однако, если в Испании Вы покупаете землю, коммерческую недвижимость или гараж, то НДС поднимается до 21 %.
  • Plus Valia: это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости, между ее приобретением и на момент ее продажи. На размер налога влияют следующие факторы: а) район в котором она находится; б) площадь недвижимости; в) ее кадастровая стоимость; г) количество лет владения этой недвижимостью последним ее хозяином. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель.
  • Нотариальные пошлины: нотариальные услуги за регистрацию нового владельца в местном реестре и оформления сделки купли-продажи оплачиваются по фиксированным расценкам. Размер пошлины зависит от официальной стоимости недвижимости, указанной в Эскритуре (Escritura) и составляет примерно 1%.
  • Адвокатские расходы: составляют около 1% от продажной стоимости недвижимости.
  • Если покупатель нуждается в получении ипотеки, при ее оформлении будет взята пошлина.

3. Ежегодный налог на недвижимость

Владельцы недвижимости в Испании должны платить несколько типов годовых налогов. Они базируются на испанской налоговой декларации. Мы рекомендуем Вам пользоваться услугами налогового эксперта (известного как “gestoría”) для заполнения декларации и расчета годовых налогов. Это избавит Вас от кропотливой работы и вероятности поздней оплаты со штрафами как следствие. Мы Вам можем порекомендовать несколько налоговых экспертов.

Основной годовой налог составляет налог на землю/недвижимость (IBI).

Базой для расчета налога является кадастровая стоимость недвижимости. Налоговая ставка варьирует от 0,4% до 1,1% в зависимости от региона, где находится недвижимость. Величина налога соответственно тоже варьируется и составляет от 200 до 2000 евро в год.

4. Нужны ли услуги адвоката при приобретении недвижимости в Испании?

К услугам адвоката прибегать не обязательно, но они очень важны, если Вы хотите гарантировать себе правильность проведения акта купли-продажи. В Испании Ваш адвокат проверит все легальные аспекты связанные с недвижимостью и ее приобретением, а также узнает в местной мэрии, не планируется ли, например, строительство увеселительных заведений рядом с домом Вашей мечты. Он составит предварительный контракт купли-продажи, сделает запрос на NIE номер (идентификационный номер иностранца, который нужен обязательно при покупки недвижимости), проконтролирует за оплатой депозита (10% от стоимости недвижимости), поможет при оформлении и заключении окончательного договора купли-продажи в нотариальной конторе. Адвокат проинформирует Вас о размере налога на недвижимость до и после ее продажи, заверит Ваше право на законное владение купленной недвижимости, и что за ней не числится никаких задолженностей, составит завещание на недвижимость, что тоже не мало важно. Ваш адвокат ответит на все вопросы, касающиеся процесса приобретения и права на имущество. Стоимость услуг адвоката составляет около 1% от стоимости покупки.

Мы Вам можем порекомендовать несколько юристов с хорошей репутацией.

5. Сколько составляют затраты и пошлины при покупке и финансировании недвижимости в Испании?

На этот вопрос нет точного и быстрого ответа, но как правило 10%-13% от продажной стоимости составляют пошлины и налоги. В эти 10%-13% входят услуги адвоката и нотариуса, комиссионные сделки и налог на добавленную стоимость. Если Вы заинтересованы в финансировании покупки недвижимости, у Вас есть возможность получения ипотечного кредита в испанском банке. Банки, особенно на Майорке, имеют большой опыт в предоставлении ипотеки иностранным гражданам и поэтому работают быстро и эффективно.

Мы сотрудничаем с различными банками и брокерскими компаниями на Майорке. В зависимости от ипотечной программы, мы Вам можем порекомендовать соответствующие банки. У нас есть опыт в решениях финансовых вопросах.

Если у Вас возникли вопросы, свяжитесь с нами на сайте.

MALLORCARESIDENCIA SL © 2012-2017 - CIF: B57607699 TOMO: 2382, LIBRO: 0, FOLIO: 157, HOJA: PM-63854, INSCRIP.: 1 | Legal notice